借り主がテナント料（家賃）を滞納！ 立ち退きや強制執行は行える？

テナント料を滞納している賃借人（入居者）に対して、オーナーがとりうる方法は主に2つ考えられます。
1つ目は入居を続けてもらい、引き続き家賃の支払いを求めていくこと。2つ目は、賃貸借契約を解除して強制退去させる方法です。

1. （1）入居を続けてもらい家賃の支払いを求めていく

   家賃の滞納があっても、賃借人との間に信頼関係があり、退去を求めにくいケースもあるでしょう。このような場合は、早めに手紙や電話、メールなどの手段で家賃の支払いを催促します。それでも、支払いや返信がない場合は、内容証明郵便を使って賃料の督促状を送付します。
   
   なお、賃借人から賃料の支払いを猶予してほしいという申し出があった場合は、いつまでにいくら支払うのか、書面で確約をとるようにしましょう。支払いが遅れている状況を家主側が放置していると、次第に未払い家賃が増えていき、回収が困難になります。賃借人から、家主が甘いと思われると、家賃の支払いをさらに後回しにされかねません。
   
   家賃の督促は、人間関係が深い相手になるほど心理的な負担も大きくなりますが、放置するのは得策とはいえません。督促をしにくいと感じる場合は、弁護士を代理人とすることも検討しましょう。

2. （2）賃貸借契約の解除・強制退去を検討する

   家賃の滞納が続き、これ以上は待てないという場合は、強制的に退去してもらう手段を検討することになります。
   
   賃借人に退去を求める方法として考えられるのは、賃貸借契約の解除です。ただし、賃貸借契約を解除する際には、家主と賃借人との間に信頼関係の破たんがあるといえるか、という点が法的な争点になります。通常、一度や二度の家賃滞納では、信頼関係が破たんしたとまでは認められず、賃貸借契約の解除は認められない傾向にあります。
   
   そのため、家賃の滞納が長期にわたること、何度も家賃の支払い催促を行ったものの、それでも誠意ある対応を得られていないこと、といった信頼関係に破たんがあることを客観的な証拠として残しておく必要があります。
   

家賃滞納が続く場合、どのようなケースであっても、まずは滞納している賃料を請求することが第一歩になります。なお、以下のような場合でも、賃貸借契約を実際に解除するには催告が必要とされているので、注意が必要です。

では、滞納している家賃を請求する具体的な方法と注意点についてみていきましょう。

1. （1）請求金額を確定させる

   家賃の滞納が長期にわたる場合や、賃借人が家賃の一部のみを支払っていたような場合、未払い家賃を計算するだけでも大変かもしれません。
   
   しかし、未払い家賃を請求するには、家主であるオーナー側が正確に計算する必要があります。支払い記録を見ながら正しく計算して、請求金額を確定しましょう。

2. （2）賃借人に対して支払金額を通知する

   滞納賃料などの金額が確定したら、賃借人に対して支払いを催告します。支払いを催告する方法としては、家を訪問して直接伝える、電話やメールをする、書面を郵送する、LINEなどのSNSで伝えるなどのいずれでも法律上は有効とされています。実際、どのような方法を使っても、相手がすんなりと支払ってくれるのであれば問題はありません。
   
   ただし、注意しなければいけないのは、相手がなかなか支払わずに、最終的に訴訟に発展した場合です。訴訟になると、オーナー側が支払い催告をして賃借人がその連絡を受け取ったということを、オーナー側が証明しなければなりません。そのため、書面で連絡するほうが安全といえます。
   
   さらに、書面で通知する場合は普通郵便ではなく、内容証明郵便を配達証明付きで送ることをおすすめします。内容証明郵便であれば、送った書面の内容を証明することができ、配達証明サービスにより、いつ相手にその書面が届いたかを証明することができます。
   
   なお、どのような内容の催告を、いつ相手が受け取ったのかという2点は、とても重要な意味を持ちます。支払い催告の書面には、滞納賃料等の金額や内容に加えて、いつまでに支払ってほしいのかという支払期限も記載しましょう。

3. （3）連帯保証人に対して滞納賃料等の支払いを催告する

   賃貸借契約では、賃借人の債務に対して連帯保証人をつけているケースが多いでしょう。その場合は、連帯保証人に未払いの賃料等を請求することが可能です。賃借人に対して、滞納賃料などの支払い催告をして期限までに支払いがない場合は、連帯保証人に対しても同様に支払い催告をしましょう。

4. （4）支払督促・少額訴訟を提起する

   賃借人や保証人に滞納賃料などの支払い催告をしても期限内に支払いを確認できなければ、裁判所から文書で支払い督促をしてもらう「支払督促」制度を利用することを検討します。
   
   また、滞納総額が60万円以下であれば、「少額訴訟」による手続きも検討できます。少額訴訟は1回の審理で結論が出るため、比較的短期間で終了することが期待できるでしょう。
   ただし、支払督促と少額訴訟の場合、支払いを求めることはできますが、立ち退きを求めることはできません。

5. （5）通常訴訟を提起する

   （1）から（4）の方法での解決が難しい場合は、通常訴訟を提起することになります。通常訴訟であれば、滞納賃料支払いを求めるのはもちろんのこと、賃貸借契約解除が認められれば強制的に退去を求めることも可能です。
   
   なお、裁判手続きにおいては、オーナー側が借貸人の家賃の滞納状況や、これまでの催促の証拠などを提出しなければなりません。

6. （6）強制執行

   判決により滞納賃料の支払いが認められた場合、賃借人が素直に支払うケースもありますが、判決が出ても一向に支払わない場合や、賃借人が明け渡しを認める判決を無視して居座り続ける場合もあります。
   
   このような場合は最終手段として、強制執行により賃借人の財産（預金や給与、不動産など）を差し押さえ、その財産から滞納賃料などを回収することになります。また、賃借人が平和裏に明け渡しに応じなければ、強制的に鍵を開け、明け渡しを実行することも可能です。

先述のとおり、家賃を滞納されても、法的にすぐに賃借人を追い出すことはできません。家賃の滞納トラブルに遭ったら、適切に対処するためにも、弁護士へ相談しましょう。

1. （1）未払いがあってもすぐには契約を解除できない

   一度や二度の賃料滞納では、賃貸借契約の解除は認められません。一般的には、家賃滞納が少なくとも3か月以上続くことが必要とされています。ただし、この数字はあくまで目安に過ぎず、契約を解除できるのは、オーナーと賃借人の間の信頼関係の破たんがあった場合が原則です。

2. （2）強制執行可能になるまで強制的に退去させることはできない

   賃料を滞納しているからといって、家主が勝手に鍵を付け替えたり、出入りできないようにしたりすることは許されません。あくまで、賃貸借契約を有効に解除して、相手に明け渡し義務があることが認められなければなりません。
   
   賃貸借契約が有効であれば、賃借人が賃料を滞納していたとしても、賃借人には物件を利用する権利があります。オーナーによる一方的な鍵の付け替えや事実上の追い出し行為は、賃借人の権利を侵害する違法な行為になるので、注意が必要です。

3. （3）賃借人が債務整理をした場合

   賃借人がいよいよ支払い困難となり、債務整理の手段に出る場合もあります。債務整理には、任意整理・自己破産・個人再生など種類がありますが、賃借人がこれらの手段をとった場合は、未払い家賃の全額回収は難しくなる可能性が高くなります。
   
   そのため、滞納が続いた場合は早めに督促などを行い、未払い金額が多額になる前にしっかりと回収することが大切です。

弁護士に依頼するメリットのひとつは、弁護士名義で内容証明郵便を送付できる点です。弁護士名義で送ることで、賃借人に対し、「支払わなければ法的措置も辞さない」という強い姿勢と事態の深刻さを伝えることができます。
また、法的に有効な文面を作成するため、後の裁判で証拠として活用できる点も安心です。

また、家賃の支払いについての話し合いも弁護士が代行できるため、精神的なストレスが大幅に軽減されるでしょう。さらに、法的に適切な条件や妥当な解決策を提示し、冷静に交渉を進めることが可能です。

交渉で解決しない場合は、訴訟の提起や強制執行といった法的手続きに移行します。裁判手続きは専門的な知識が必要であり、提出書類の作成や裁判所への出頭など大きな負担が伴います。また、勝訴しても賃借人が居座る場合には「強制執行」の手続きが必要になりますが、これは非常に厳格なルールに基づいて行わなければなりません。
弁護士に依頼すれば、これらの複雑な法的プロセスを一任でき、不備なく迅速に手続きを進めることで、物件の明け渡しを目指すことができます。

家賃滞納がある場合、入居を続けてもらうにしても、退去してもらうにしても、具体的な内容を記載した書面を用いて、滞納賃料の請求を行うことが重要です。しかし、いくら請求しても相手が応じてくれなければ、話は進みません。未払い賃料は毎月増えていくので、放置しておくと、トラブルは大きくなる一方です。また、相手が債務整理手続きに入ってしまえば、家賃を回収できなくなる可能性もあります。
そのため、賃料滞納や明け渡し問題でお困りのオーナーは、できるだけ早い段階で適切な対応をすることが大切になります。

家賃滞納にお困りの場合は、ベリーベスト法律事務所 神戸オフィスの弁護士にご相談ください。賃料滞納の場合にオーナーができることについて、的確なアドバイスを行うことができます。また、代理人となり賃借人と交渉することや、裁判手続きを行うことも可能です。
トラブルが大きくなる前に、ぜひ一度当事務所へご相談ください。